פעילות לא חקלאית והשכרה למגורים - השוואת תנאים מושבים וקיבוצים / אביגדור ליבוביץ, עו״ד

אביגדור ליבוביץ, עו״ד אביגדור ליבוביץ, עו״ד

פעילות לא חקלאית והשכרת יחידות דיור בקיבוצים:

ביום 5.7.2021 פורסם נוהל עבודה חדש B37.08 בנושא "שימושים לא חקלאיים בקיבוץ (משולב/חברתי/נלווה/יחידות דיור להשכרה/ביתי)".

הנוהל קובע כללים להסדרת הפעילות הלא חקלאית בשטח המחנה בקיבוץ, לרבות הגדרת סוג השימוש, היקפו ואופן עריכת העסקה ומוסדר בפרק משנה 8.11 לקובץ החלטות המועצה.

תנאי להסדרת השימושים לפי הנוהל הוא הסדרה של כל השימושים הלא מוסדרים בקיבוץ או חתימה על מתווה הסדרה ותשלום דמי שימוש עבור תקופת העבר והעמדת ערבויות להסדרה.

נוהל העבודה מחלק את הפעילות לקטגוריות הבאות:

  1. שימוש ביתי -
  • מדובר על שימוש לעסקים קטנים המופעלים על ידי חברי קיבוץ בבתי המגורים בהם הם מתגוררים או במבנה ששטחו לא עולה על 25 מ"ר.
  • השימוש אינו כרוך בביצוע עסקה או בתשלום לרמ"י.
  • לא ניתן להשכיר את הנכס.
  • השימוש לא כולל מבני קייט/אירוח כפרי.
  1. שימוש משולב -
  • ההחלטה קובעת "רשימה סגורה" של שימושים בהיקף שטח מוגבל ובהתאמה לגודל האוכלוסיה בקיבוץ.
  • צרכניה, מוסך, מכבסה, חדר כושר, גני ילדים, בריכה, בית סיעודי, מוסד משפחתי (מגרים לאוכלוסיה הקשישה בקיבוץ), מרפאה.
  • שימוש משולב לא כרוך בתשלום לרמ"י.
  • לא ניתן להשכיר את הנכס.
  • השימוש יכול להיות לחברי קיבוץ בלבד (עצמי) או שימוש משולב (משרת בעיקר את חברי הקיבוץ) או שימוש מסחרי (אינו משרת בעיקר את חברי הקיבוץ).
  1. שימוש נלווה -
  • שימוש נלווה כולל את רשימת השימושים שלהלן:
    • גידול בעלי חיים - כולל טיפול, אחסנה, ריפוי ליטוף ורכיבה טיפולית.
    • עיבוד ראשוני של תוצרת חקלאית - בית בד, יקב, מגבנה, בשמים וסבונים, צמחי תבלין, ריבות ומיצים (רשימה לא סגורה).
    • פעילות תיירותית חינוכית - הצגת הענף ומוצריו, קטיף, אסיף וחליבה, הצגת מורשת ההתיישבות.
  • השימוש יבוצע באזור מבני המשק או בשטח חקלאי צמוד דופן לשטח המחנה.
  • השימוש קשור במישרין לפעילות החקלאית בקיבוץ.
  • נדרש אישור משרד החקלאות ופיתוח הכפר.
  • ניתן לאשר עד עשרה שימושים וכל שימוש עד 500 מ"ר.
  • ניתן לאשר חנות ממכר התומכת בשימוש הנלווה בשטח עד 50 מ"ר מתוך סה"כ 500 מ"ר.
  • ישולמו דמי חכירה מהוונים (91%) לתקופה של 49 שנים. יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית.
  • לא ניתן להשכיר את המבנה בו מבוצע השימוש הנלווה.
  1. שימוש חברתי -
    • מכון גיור, אולפן, מרכז קליטה, מכינה קדם צבאית, מדרשה, בית לאנשים עם צרכים מיוחדים (תוספת חדשה בנוהל העבודה).
    • ניתן לבצע עד שלוש עסקאות לשימושים חברתיים.
    • הסכם חכירה לתקופה של 49 שנים.
  • תשלום דמי היוון סמליים בהתאם להגדרה שלהלן:
    "דמי חכירה סמליים" - דמי חכירה המשולמים מראש לתקופה של 49 שנה בסך  18  שקלים חדשים בהקצאה לרשויות מקומיות לצורכי ציבור, או בסך 6,000 ₪ על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל או ההסדרים התקפים.
  • לא ניתן להשכיר את המבנה בו מבוצע השימוש החברתי.
  1. מגורים -
  • קיבוץ יכול להשכיר דירות לטובת חיילים משוחררים יוצאי הקיבוץ (עד 5 שנים מהשחרור) או מועמדים לחברות בקיבוץ או קבוצות נוער.
  • הדירות יושכרו או יועמדו ללא תשלום למועמדים המפורטים לעיל ללא תשלום לרמ"י.
  • השכרת דירות עד גודל של 55 מ"ר בתשלום דמי שימוש שנתיים בשיעור של 5% מערך הקרקע לפי טבלת ערכי קרקע לתוספת בניה במרחב הכפרי. יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית.
  • הקיבוץ יצהיר על היקף הדירות המושכרות ועל שינויים שיחולו.

דמי שימוש -

  • עסקה כרוכה בתשלום דמי היוון - כאשר מדובר בעסקה הכרוכה בתשלום דמי היוון לרמ"י בגין השימוש - כלומר שימוש נלווה לחקלאות - ישולמו "דמי שימוש" בגין תקופת העבר בהתאם לנוהל הסדרת הפרות במגזר החקלאי ( נוהל b90.07).
  • עסקה שלא כרוכה בתשלום דמי היוון או בתשלום דמי היוון סמליים - כלומר - שימוש ביתי, שימוש משולב, שימוש חברתי, מגורים - לא יגבו דמי שימוש בגין תקופת העבר.
  • רק ככל והנכס הושכר - ייגבו דמי שימוש.
  • שימוש משולב שחרג מהיקף השטח המותר ונעשתה התאמה בתוך שנתיים - לא ייגבה תשלום דמי שימוש.

הליכים משפטיים קיימים -

ככל ומתקיים הליך משפטי כנגד קיבוץ בגין שימושים חורגים, ניתן לבקש להסדיר את השימושים לפי נוהל זה.

פעילות לא חקלאית והשכרת יחידות דיור במושבים:

פעילות לא חקלאית (פל"ח) בנחלה -

החלטות -

  • מוסדר בפרק משנה 8.9 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
  • נוהל עבודה B37.04 "תעסוקה לא חקלאית ושימושים נלווים בנחלה".

הגדרת פל"ח - שימוש לפל"ח יבוצע בתחום חלקת המגורים בלבד, לרבות מבני קייט, בהתאם לתוכנית תקפה או היתר לשימוש חורג.

"שימוש חורג" - להלן פירוט הוראות מרכזיות מחוק התכנון והבניה לעניין "שימוש חורג"  -

  • "שימוש חורג", בקרקע או בבנין - השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין או לפי היתר על-פי כל חוק הדן בתכנון ובניה;
  • היתר לשימוש חורג מתוכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש;
  • לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתוכנית החלה על הקרקע או הבנין;
  • התקופה המרבית לחריגה לכל קרקע שבה קיים שימוש חורג, תיקבע בשים לב לכל הנסיבות, ובין השאר, מידתה ואופיה של החריגה;
  • שימוש חורג בקרקע חקלאית טעון אישור הועדה המחוזית ובקרקע המיועדת בתוכנית מתאר מחוזית למטרה חקלאית או לסוג של שטחים פתוחים - גם אישור הוועדה;
  • "מימוש זכויות" - קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;
  • ניתן לבקש היתר לשימוש חורג לפל"ח עבור מבנה קיים או מבנה יביל. לא ניתן לבקש היתר לשימוש חורג למבנה חדש שאינו יביל.
  • תנאי לביצוע עסקה לשימוש חורג הוא המצאת ערבות בנקאית בסך 10% מערך הקרקע שנקבע בשומה.

תקופת החכירה - תקופת החכירה בהסכם החכירה שייחתם עם רמ"י תעמוד על 49 שנים.

תנאי סף להגשת בקשה לפל"ח -

  • הסדרת כל השימושים בנחלה ותשלום דמי שימוש לרמ"י.
  • בעל נחלה שהגיע לגיל 62 אשר יסדיר עד ליום 31.12.202 את השימושים הלא מוסדרים בנחלה, יהיה זכאי להנחה כלהלן:        
    עבור חובות עבר שנוצרו עד ליום 1.1.2021 - תשלום של 5% לשנה מערך הקרקע למועד ההסדרה עבור תקופה של 4 שנים.        
    עבור חובות עבר שנוצרו מיום 1.1.2021 ועד למועד ההסדרה בפועל - תשלום 5% מערך הקרקע לשנה.
  • מבני קייט - שיעור התשלום לשנה עבור חובות עבר למבני קיט כפרי יהיה כלהלן:     
    5% מערך הקרקע - באזור שאינו אזור עדיפות לאומית.     
    3% מערך הקרקע - באזור עדיפות לאומית ב.       
    2% מערך הקרקע - באזור עדיפות לאומית א.       
    1% מערך הקרקע - באזור קו עימות.
חובת הפעלה עצמית -
  • בעל הנחלה יתחייב כי הפעילות לפל"ח תבוצע באופן עצמאי ללא זכות לשותפות או להשכרה.
  • ניתן להפעיל על ידי קרוב (ילד, נכד, הורה) המתגורר בנחלה דרך קבע.
  • שימושים מותרים להשכרה - אחסנה ומכירה של תוצרת חקלאית ומיכון חקלאי, מרכז מבקרים ומוזיאון הקשור לעולם החקלאי, משתלה, מבשלת בירה, חוות תבלינים, חנות ממכר לתוצרת חקלאית, מחלבה, מגבנה, יקב, רדית דבש, בית בד, ייצור בשמים וסבונים מצמחים, ייבוש פרחים, פירות מיובשים, הכנת מיצים, לימוד רכיבה על סוסים, גידול, טיפול אחסנה וממכר בעלי חיים, וטרינר, מסגריה/מוסך לכלים, חקלאיים, בריכה טיפולית.
  • ביום 15.12.2020 נקבע בישיבת מועצת מקרקעי ישראל, כי תוקם ועדה שתבחן חלופות הכנסה למשק המשפחתי - המטרה היא לבחון אפשרות להרחיב את השימושים לפל"ח הניתנים להשכרה - בשלב זה אין כל פעילות של הועדה.  

כללים לקביעת שטח חלקת המגורים -

  • השטח של חלקת המגורים לא יעלה על 2.5 דונם.
  • במקרה שבו בעל הנחלה רכש "שטח נוסף" במסגרת יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' - ניתן יהיה לבצע שימוש לפל"ח גם בשטח הנוסף.
  • חלקת המגורים תהיה רציפה.
  • לא ניתן ליצור "מובלעות חקלאיות" שלא ניתן לעבד אותן והן הופכות לחלק מחלקת המגורים.
  • חזית אחידה לכביש - כל חזית הנחלה הנסמכת על הכביש תיכלל בתחום חלקת המגורים.
  • יש לשמור ככל הניתן על קו רגולארי של חלקת המגורים.

 

היקף בניה לפל"ח -

  • השטח למבני פל"ח לא יעלה על 500 מ"ר, גם אם בתב"ע קיים אישור לשטח מעבר לכך.
  • בשטח של 500 מ"ר יכללו גם שטחים שאושרו בעבר לפל"ח מחוץ לחלקת המגורים.
  • מסעדה - השטח יכלול גם שטחי דק וריצוף מעל 150 המשמשים כשימוש נלווה למסעדה. שטח עד 150 מ"ר עבור דק וריצוף לא ייכלל בשטח לפל"ח (500 מ"ר).
  • אחסנה פתוחה - בבקשה לאחסנה פתוחה שטח הקרקע ייחשב כשטח מבונה עד 500 מ"ר.
  • חצר וחניה - שימושים הנובעים מהפעילות המבוקשת לא יכללו בשטח העסקה בגינה ישולמו דמי היוון לרמ"י. חצר וחניה שלא נכללים בעסקה יכולים להתקיים בחלקת המגורים בלבד וככל והם חורגים מחלקת המגורים יידרש פנויים.
  • תנאים להקמת מבנה יביל או הסבת מבנה קיים לפל"ח מחוץ לחלקת המגורים -
    • אושרה עסקה בעבר לפל"ח מחוץ לחלקת המגורים לפני 26.6.2007.
    • חלקת המגורים בשטח עד 1.5 דונם וקיימת חוו"ד תכנונית לפיה לא ניתן להקים בה מבנה לפל"ח. במקרה זה מבנה הפל"ח יוקם צמוד דופן לחלקת המגורים.
    • בקשה להגדלת מבנה קיים מחוץ לחלקת המגורים שאושר בעבר לפל"ח - ההגדלה עד 100% משטח המבנה הקיים ולא יותר מ 500 מ"ר. ההרחבה תתבצע לכיוון חלקת המגורים.

גובה דמי היוון -

  • בגין שימוש לפל"ח יחול תשלום דמי היוון מלאים בסך 91% + מע"מ בהתאם לייעוד המבוקש והיקף השימוש לפי שומה פרטנית.
  • בשומה יילקחו בחשבון גם שטחים הנובעים מהשימוש כגון חניה וחצר, אך לא ישולמו בגינם דמי היוון.
  • בעת תשלום היטל השבחה יחול תשלום דמי היוון מופחת בסך 46% + מע"מ.
  • הנחות אזורי עדיפות לאומית - לא יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית, למעט למבני קייט.
  • גובה דמי היוון לעסקה ב"שימוש חורג" -
    • גובה דמי ההיוון יעמוד על סך של 5% + מע"מ מערך הקרקע לשנה, כפול מספר השנים וישולם היטל השבחה בנוסף.
    • לא יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית למעט למבני קייט.
    • בעל הזכויות יידרש להמציא ערבות בנקאית שתבטיח את הפסקת השימוש החורג בתום תקופת ההרשאה, גובה הערבות הבנקאית יהיה 10% מערך הקרקע שנקבע בשומה.
    • ייחתם חוזה הרשאה לשימוש לתקופת ההרשאה שניתנה ע"י הועדה המקומית, ובלבד שתקופה זו לא תעלה על 5 שנים.

שימושים נלווים לחקלאות -

החלטות -

  • מוסדר בפרק משנה 8.10 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
  • נוהל עבודה B37.04 "תעסוקה לא חקלאית ושימושים נלווים בנחלה".

הגדרת "שימושים נלווים" -

  • "עיבוד ראשוני של התוצרת החקלאית" - עיבוד ראשוני עצמי אשר עיקרו תוצרת חקלאית של הנחלה, מן החי ומן הצומח והוא אחד מאלה: ייצור שמן מזיתים - בית בד; ייצור יין מענבים - יקב; ייצור גבינות מחלב - מגבנה; ייצור בשמים וסבונים מצמחי תבלין ובושם; ייבוש תבלינים ופרחים; ייצור ריבות מפירות, פירות מיובשים, מיצים, תמציות.
  • "פעילות תיירותית וחינוכית" - פעילות המבוססת על פעילות חקלאית המתקיימת בנחלה, הצגת הענף החקלאי ומוצריו, השתתפות בחוויית הקטיף, האסיף או החליבה או שימוש במבנה קיים ושימורו לצורך הצגת מורשת ההתיישבות.
  • "שימושים נלווים לגידול בעלי חיים" - שירותי טיפול, אחסנת בעלי חיים, ריפוי וטיפול באמצעות בעלי חיים, ליטוף בעלי חיים והתנסות בגידולם, חנות ממכר בעלי חיים וציוד לגידולם, רכיבה טיפולית ולימודי רכיבה.

המלצת משרד החקלאות - בקשה לשימוש נלווה תוגש ביחד עם המלצה מטעם משרד החקלאות ופיתוח הכפר.

"שימוש חורג" -

  • ניתן לבקש "שימוש חורג" עבור מבנה שישמש לשימוש נלווה, בגין מבנה קיים או מבנה יביל. לא ניתן לבקש היתר לשימוש חורג במבנה חדש שאינו יביל.
  • תנאי לביצוע עסקה לשימוש חורג הוא המצאת ערבות בנקאית בסך 10% מערך הקרקע שנקבע בשומה.

תקופת החכירה - תקופת החכירה בהסכם החכירה שייחתם עם רמ"י תעמוד על 49 שנים.


תנאי סף להגשת בקשה לפל"ח
-

  • הסדרת כל השימושים בנחלה ותשלום דמי שימוש לרמ"י.

חובת הפעלה עצמית -

  • בעל הנחלה יתחייב כי הפעילות לפל"ח תבוצע באופן עצמאי ללא זכות לשותפות או להשכרה.
  • ניתן להפעיל על ידי "קרוב" (ילד, נכד, הורה) המתגורר בנחלה דרך קבע.
  • שימושים נלווים אסורים להשכרה.

 

היקף בניה לפל"ח -

  • חצר וחניה - שימושים הנובעים מהפעילות המבוקשת לא יכללו בשטח העסקה בגינה ישולמו דמי היוון לרמ"י.
  • מבנים חקלאיים לשימוש עצמי לא יכללו בשטח העסקה. המבנה החקלאי יהיה במבנה נפרד מהשימוש הנלווה.
  • במקרה שבו יבוקש לקיים שימוש משולב במבנה אחד, לחקלאות ושימוש נלווה, יש לבצע הפרדה בקיר בין השימושים.
  • עסקה לחוות סוסים - תשלום דמי היוון ייגבו עבור כל השטח המבוקש למעט שטח הגדרה (מאנז').
  • תשלום דמי היוון כולל את שטח חנות הממכר ומרכז מבקרים.


גובה דמי היוון
-

  • בגין שימוש נלווה יחול תשלום דמי היוון מלאים בסך 91% + מע"מ בהתאם לייעוד המבוקש והיקף השימוש לפי שומה פרטנית.
  • בשומה יילקחו בחשבון גם שטחים הנובעים מהשימוש כגון חניה וחצר אך לא ישולמו בגינם דמי היוון.
  • בעת תשלום היטל השבחה יחול תשלום מופחת בסך 46% + מע"מ.
  • יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית.
  • גובה דמי היוון לעסקה ב"שימוש חורג" -
    • גובה דמי ההיוון יעמוד על סך של 5% + מע"מ מערך הקרקע לשנה, כפול מספר השנים וישולם היטל השבחה בנוסף.
    • תחול הנחת אזורי עדיפות לאומית.
    • בעל הזכויות יידרש להמציא ערבות בנקאית שתבטיח את הפסקת השימוש החורג בתום תקופת ההרשאה, גובה הערבות הבנקאית יהיה בסך 10% מערך הקרקע שנקבע בשומה.

השכרת בתי מגורים בנחלות -

  • בנחלה קיים איסור להשכיר בית מגורים שנבנה בהיתר.
  • לאחר יישום ההחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' במסלול דמי חכירה, בתשלום 3.75% + מע"מ במסגרתו נרכשה קיבולת הבניה הבסיסית למגורים (375 מ"ר) - לא ניתן להשכיר בית מגורים בהיתר.
  • בנחלה קיימת חובת התגוררות של בעל הנחלה הרשום ועיבוד ברצף.

השוואת זכויות מושבים וקיבוצים:

לאחר שניתחנו את ההחלטות החלות על מושבים וקיבוצים בנושא השכרת בתי מגורים והסדרת מבנים לשימושים לפל"ח ושימושים נלווים לחקלאות, תשלום דמי היוון ודמי שימוש, מצאנו - כי קיימת אפליה קשה לרעת בעלי הנחלות בנושאים אלה וכפי שיפורט להלן.

השכרת בתי מגורים -

קיבוץ -

  • הקיבוץ יכול להשכיר בתי מגורים לטובת חיילים משוחררים יוצאי הקיבוץ (עד 5 שנים מהשחרור) או מועמדים לחברות בקיבוץ או קבוצות נוער.
  • השימוש בבתי המגורים להשכרה או לשימוש ללא תשלום למועמדים המפורטים לעיל - לא מחוייב בתשלום לרמ"י.
  • הקיבוץ יכול להשכיר בתי מגורים/דירות עד גודל של 55 מ"ר בתשלום דמי שימוש שנתיים בשיעור של 5% מערך הקרקע לפי טבלת ערכי קרקע לתוספת בניה במרחב הכפרי. יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית.

מושב -

  • בעל נחלה לא יכול להשכיר בתי מגורים שנבנו בהיתר.
  • בעל נחלה לא יכול להשכיר גם לאחר ששולמו לרמ"י דמי היוון בגין קיבולת בניה בסיסית למגורים לאחר יישום ההחלטה במסלול "דמי חכירה".
  • אגודה שהיא מושב עובדים, לא יכולה להשכיר בתי מגורים.
  • שימוש לפל"ח ע"י חבר קיבוץ/בעל נחלה -

קיבוץ -

  • חבר קיבוץ זכאי לבצע שימוש לעסק בדירת המגורים בה הוא מתגורר כגון: מקצועות  חופשיים, קוסמטיקה, חדר טיפולים וכו'.
  • חבר קיבוץ זכאי לבצע שימוש במבנה פנוי בשטח עד 25 מ"ר לעסק כאמור לעיל.
  • אין צורך בביצוע עסקה ולא יחול תשלום דמי היוון לרמ"י.

מושב -

  • בעל נחלה יכול לבצע שימוש לפל"ח בתשלום דמי היוון מלאים בסך 91% + מע"מ.
  • ביצוע עסקת פל"ח כרוך בהסדרת כל השימושים בנחלה ותשלום חובות עבר.
  • נדרשת הגשת בקשה להיתר בניה.
  • לא יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית, למעט למבני פל"ח.

שימוש בשטח המשבצת -

קיבוץ -

  • "שימוש משולב" - חדר כושר, גן ילדים, צרכניה, מוסך.
  • שימוש משולב לא כרוך בתשלום לרמ"י.
  • ניתן לבצע שימוש עצמי, משולב (עצמי ומסחרי) או רובו מסחרי, ביחס לכל אחד מהשימושים שלעיל.

מושב -

  • במושב לא ניתן לבצע "שימוש משולב".
  • אגודה  יכולה לבצע עסקה לתעסוקה במשבצת בהתאם לפרק משנה 8.12 לקובץ החלטות המועצה.
  • ביצוע עסקה במשבצת ע"י אגודה, כרוך בתשלום דמי היוון מלאים (91% + מע"מ) לפי הייעוד והיקף העסקה.
  • בעל נחלה שיבקש לבצע עסקה במסגרת פל"ח לייעוד של: חדר כושר, גן ילדים, מוסך - יידרש לשלם דמי היוון מלאים (91% + מע"מ) ולא יחולו הנחות אזורי עדיפות בגין שימושים אלה. השימוש אפשרי בכפוף לתב"ע והגשת בקשה להיתר.
  • הסדרת שימוש לצרכניה תבוצע בהתאם להחלטת הנהלה 4921 מיום 2.9.2020 הקובעת, כי לא תידרש עסקה לשימוש לצרכניה העומדת בהוראות כלהלן:
    • מדובר במבנה צרכנייה קיים.
    • הצרכנייה ממוקמת בשטח המיועד לצרכי ציבור (לרבות יעוד משולב של צורכי ציבור וייעוד אחר).
    • הצרכנייה היא בשימוש עצמי של האגודה או מושכרת בדמי שכירות שלא יעלו על 20 ₪ למ"ר או 4,000 ₪, הנמוך מביניהם.
    • לא תידרש עסקה לצרכנייה גם בבקשה לתוספת בניה ובלבד שמבנה הצרכנייה לאחר התוספת הוא עד 300 מ"ר ומתקיימים התנאים שלעיל.
    • במקרים החורגים מהכללים האמורים לעיל, תערך עסקת תעסוקה לצרכנייה בהתאם לפרק משנה 8.12 לקובץ החלטות מועצת מקרקע ישראל.

תשלום דמי שימוש בגין תקופת העבר -

קיבוץ -

  • שימוש בגינו לא נגבים דמי היוון לרמ"י (מגורים, ביתי, משולב) - לא מחויב בתשלום דמי שימוש.
  • חבר קיבוץ שביצע שימוש ביתי לפל"ח בשימוש חורג - לא ישלם דמי שימוש.
  • קיבוץ שביצע שימושים המוגדרים "שימוש משולב" שאינם נדרשים בתשלום לרמ"י ובוצעו ללא היתר - לא יידרש לשלם דמי שימוש.
  • שימוש משולב שחרג מהיקף השטח המותר ונעשתה התאמה בתוך שנתיים - לא ייגבה תשלום דמי שימוש.

מושב -

  • בעל נחלה שביצע שימוש חורג נדרש לשלם דמי שימוש עבור תקופת העבר.
  • דמי שימוש למגורים ישולמו בגין תקופה של עד 7 שנים עבור שטח השימוש, אופי השימוש ומספר השנים, לפי 5% לשנה במסלול "הסדרה בהסכמה" או לפי 6% לשנה + רווח יזמי ב"מסלול משפטי".
  • בעל נחלה ישלם דמי שימוש עבור שימוש עצמי לפל"ח (גם אם השימוש לא הושכר) שבוצע ללא היתר, בבית המגורים או במבנה בנחלה - לתקופה של עד 7 שנים בגין שטח השימוש, אופי השימוש ומספר השנים, לפי 5% לשנה במסלול "הסדרה בהסכמה" או לפי 6% לשנה + רווח יזמי ב"מסלול משפטי".
  • במקרה שבו אחד מבעלי הנחלה הוא בגיל 62, ישולמו "דמי שימוש" עבור 4 שנים, במסגרת מבצע עד ליום 31.12.2022.
  • אגודה תשלם דמי שימוש מלאים בגין שימושים חורגים לתקופה של עד 7 שנים בגין שטח השימוש, אופי השימוש ומספר השנים, לפי 5% לשנה במסלול "הסדרה בהסכמה" או לפי 6% לשנה + רווח יזמי ב"מסלול משפטי".
  • אגודה או בעל נחלה שיבקשו להסדיר את השימוש - לא יקבלו את ההטבה שקיימת בקיבוץ, כך שלא ייגבו דמי שימוש אם נעשתה הסדרה בתוך שנתיים - ויידרשו לשלם דמי שימוש עבור תקופת העבר וכן דמי היוון עבור ההסדרה בהיתר.

דוגמאות מהחיים:

בכדי להמחיש את הפערים המהותיים הקיימים בין קיבוץ למושב בהקשר של השכרה, שימושים במבנים לפל"ח, תשלום דמי היוון ודמי שימוש, נביא מספר סיפורים מהחיים:

  • סיפור ראשון:

קיבוץ -

חברת קיבוץ מתגוררת בבית מגורים בשטח של 160 מ"ר (קיבוץ לפני או אחרי הליכי שיוך), מבצעת שימוש לעסק של קוסמטיקה בשטח של 50 מ"ר מתוך סך שטח בית המגורים. השימוש מבוצע ללא היתר מרמ"י במהלך תקופה של 10 שנים.

שאלה - האם השימוש מוסדר מבחינת רמ"י?

תשובה - אין מניעה לבצע שימוש ביתי בדירת המגורים לעסק של קוסמטיקה ככל והשימוש אפשרי בהתאם לתב"ע.

שאלה - האם השימוש יחייב את חברת הקיבוץ בתשלום "דמי שימוש"?

תשובה - לא!

שאלה - האם חברת הקיבוץ נדרשת לקבל היתר בניה?

תשובה - לא!

שאלה - האם חברת הקיבוץ נדרשת לשלם "דמי היוון" עבור השימוש לעסק של קוסמטיקה?

תשובה - לא!

שאלה - חברת הקיבוץ מבצעת את השימוש לעסק של קוסמטיקה במבנה פנוי עד שטח 25 מ"ר - האם התשובות שלעיל ישתנו?

תשובה - לא!

 

מושב -

בעלת נחלה מתגוררת בבית מגורים בשטח של 160 מ"ר בנחלה, מבצעת שימוש לעסק של קוסמטיקה בשטח של 50 מ"ר מתוך סך שטח בית המגורים. השימוש מבוצע ללא היתר מרמ"י במהלך תקופה של 10 שנים.

שאלה - האם השימוש מוסדר מבחינת רמ"י?

תשובה - מדובר בשימוש חורג.

שאלה - האם השימוש יחייב את בעלת הנחלה בתשלום "דמי שימוש"?

תשובה - כן!

שאלה - מהו גובה דמי השימוש?

תשובה - בעלת הנחלה היא בגיל 55 ולכן תשלם עבור תקופה של 7 שנים כך:
7 שנים X 4,000 ₪ למ"ר X  50 מ"ר X 5% לשנה = 70,000 ₪.

שאלה - האם בעלת הנחלה נדרשת לשלם "דמי היוון" עבור הסדרה השימוש בהיתר לעסק של קוסמטיקה?

תשובה - כן!  גובה דמי ההיוון ישולמו בהתאם לחישוב שלהלן:      
50 מ"ר X 4,000 ש"ל למ"ר = 200,000 ₪.

שאלה - האם ישולם היטל השבחה?

תשובה - כן! היטל השבחה יעמוד על 100,000 ₪.

שאלה - האם יידרש בניית ממ"ד?

תשובה - כן! עלות בניית ממ"ד 100,000 ₪.

סה"כ עלויות הסדרה 470,000 ₪.

שאלה - בעלת הנחלה מבצעת את השימוש לעסק של קוסמטיקה במבנה פנוי בנחלה הממוקם בחלקת המגורים - האם התשובות לשאלות שלעיל ישתנו?

תשובה - לא!

  • סיפור שני:

קיבוץ -

קיבוץ מבצע השכרה של דירות למועמדים לחברות בקיבוץ או לחיילים משוחררים וגובה דמי שכירות חודשיים.

שאלה - האם השימוש מוסדר מבחינת רמ"י?

תשובה - אין מניעה לבצע השכרה של בתי מגורים למועמדים לחברות או לחיילים משוחררים.

שאלה - האם השימוש יחייב את הקיבוץ בתשלום "דמי שימוש"?

תשובה - לא!

שאלה - האם הקיבוץ נדרש לשלם "דמי היוון" עבור השימוש להשכרה?

תשובה - לא!

 

מושב -

אגודה שהיא מושב עובדים מבצעת השכרה של מבנים למגורים עבור מועמדים לקבלת נחלות או מגרשים בהרחבה או לחיילים משוחררים.

שאלה - האם השימוש מוסדר מבחינת רמ"י?

תשובה - מדובר בשימוש חורג שלא ניתן להסדיר בהיתר.

שאלה - האם השימוש יחייב את האגודה בתשלום "דמי שימוש"?

תשובה - כן!

שאלה - מהו גובה דמי השימוש?

תשובה  - ישולמו דמי שימוש למגורים עד 7 שנים בגין שטח השימוש, אופי השימוש ומספר השנים, לפי 5% לשנה במסלול "הסדרה בהסכמה" או לפי 6% לשנה + רווח יזמי ב"מסלול משפטי".

  • סיפור שלישי:

קיבוץ -

קיבוץ משכיר דירות עד שטח 55 מ"ר לחברים או תושבים.

שאלה - האם השימוש מוסדר מבחינת רמ"י?

תשובה - אין מניעה לבצע שימוש להשכרה של דירות עד 55 מ"ר.

שאלה - האם השימוש יחייב את הקיבוץ בתשלום "דמי שימוש"?

תשובה - לא!

שאלה - האם הקיבוץ נדרש לשלם "דמי היוון" עבור השימוש?

תשובה - ישולם 5% "דמי שימוש" מערך הקרקע לפי טבלת ערכי קרקע לתוספת בניה במרחב הכפרי ותינתן הנחת אזורי עדיפות.         
דוגמא: הקיבוץ משכיר שטח של 200 מ"ר X 3,000 ₪ למ"ר X 5% לשנה = 30,000 ₪.           

מושב -

אגודה או בעלי נחלות מבצעים השכרה של יחידות מגורים בשטח עד 55 מ"ר שנבנו בהיתר כדין.

שאלה - האם השימוש מוסדר מבחינת רמ"י?

תשובה - מדובר בשימוש חורג שלא ניתן להסדיר בהתאם להחלטות.

שאלה - האם השימוש יחייב את האגודה/בעלי הנחלות בתשלום "דמי שימוש"?

תשובה - כן!

שאלה - מהו גובה דמי השימוש?

תשובה - אגודה/בעל נחלה ישלמו דמי שימוש בגין תקופת העבר עבור יחידה של 55 מ"ר כך:

3,000 ₪ למ"ר X  55 מ"ר X 5% לשנה = 8,250 ₪.

שאלה - האם אגודה/בעל הנחלה יידרש לפנות את השוכרים וגם לשלם דמי שימוש?

תשובה - כן!

שאלה - האם בעל נחלה ששילם "דמי היוון" בגין קיבולת בניה בסיסית למגורים בכניסה להחלטה בפרק משנה 8.3 סימן ז' במסלול "דמי חכירה" רשאי להשכיר יחידה של 55 מ"ר שנבנתה בהיתר?

תשובה - לא!

  • סיפור רביעי:

קיבוץ -

קיבוץ מבצע שימוש במבנים לצרכים של מוסך, מכבסה, חדר כושר, גן ילדים והשימוש הוא מסחרי כלומר לא משרת בעיקר את חברי הקיבוץ.

שאלה - האם השימוש מוסדר מבחינת רמ"י?

תשובה - אין מניעה לבצע את השימושים המפורטים לעיל, בכפוף לכך שהשימוש אפשרי בהתאם לתב"ע.

שאלה - האם השימוש יחייב את הקיבוץ בתשלום "דמי שימוש"?

תשובה - לא!

שאלה - הקיבוץ ביצע שימוש בשטח מעבר למותר בנוהל העבודה, האם השימוש יחייב את הקיבוץ בתשלום "דמי שימוש"?

תשובה - ככל והקיבוץ יתאים את השטח בתוך שנתיים לא יחול תשלום דמי שימוש.

שאלה - האם הקיבוץ נדרש לשלם "דמי היוון" עבור השימוש?

תשובה - לא!    

 

מושב -

אגודה או בעלי נחלות מבצעים שימוש במבנים לצרכים של מוסך, מכבסה, חדר כושר, גן ילדים והשימוש הוא מסחרי.

שאלה - האם השימוש מוסדר מבחינת רמ"י?

תשובה - מדובר בשימוש חורג ככל ולא הוצא בגינו היתר בניה.

שאלה - האם השימוש יחייב את האגודה/בעלי הנחלות בתשלום "דמי שימוש"?

תשובה - כן!

שאלה - האם במקרה שבו אגודה/בעלי הנחלה יתחייבו לבצע הסדרה בתוך שנתיים יבוטל החיוב בתשלום "דמי שימוש"?

תשובה - לא! דמי שימוש ישולמו בכל מקרה גם אם תבוצע הסדרה בהיתר או פינוי.

שאלה - מהו גובה דמי השימוש?

תשובה - אגודה/בעל נחלה ישלמו דמי שימוש בגין תקופת העבר כך:

ערך קרקע לפי סוג השימוש X שטח השימוש X 5% לשנה במסלול הסדרה או 6% לשנה במסלול משפטי + רווח יזמי.

שאלה - האם ניתן להסדיר את השימוש בהיתר ובתשלום דמי היוון?

תשובה -          
אגודה - יכולה להסדיר שימוש רק בכפוף לתב"ע והתחייבות לשימוש עצמי ללא השכרה ובתשלום דמי היוון מלאים. ככל ומדובר בעסקה לתעסוקה יש לפעול בהתאם לפרק משנה 8.12 לקובץ החלטות המועצה.           
בעל נחלה - יכול להסדיר בכפוף לתב"ע והגשת היתר בניה ותשלום דמי היוון מלאים ללא אפשרות להשכרה.

סיכום ומסקנות -

  • הייתכן כי יחולו הוראות שונות על אגודה שהיא קיבוץ ואגודה שהיא מושב עובדים באותן קטגוריות, כאשר מדובר בקרקע המנוהלת על ידי אותה רשות?
  • מצאנו כי קיימת אפליה מהותית בין קיבוץ למושב בכל הקשור לאפשרויות השימוש במבנים, תשלום דמי היוון ודמי שימוש.
  • לא נוכל להשלים עם המצב לפיו בעל נחלה שהשכיר בית מגורים שנבנה בהיתר בניה כדין ושולמו בגינו דמי היוון מלאים לרמ"י לא יוכל להשכיר את בית המגורים בזמן שקיבוץ יכול לבצע השכרה של בתי מגורים למועמדים לחברות.
  • אין בסיס משפטי לאפליה לפיה רמ"י אפשרה לקיבוץ לשלם 5% בגין דמי שימוש שנתיים בעת השכרה של בתי מגורים עד 55 מ"ר מבלי ששולמו בגינם דמי היוון לרמ"י בזמן שבמושב לאחר תשלום דמי היוון עבור 375 מ"ר לא ניתן להשכיר בית מגורים.
  • כאשר בוחנים את התנאים לשימוש של פל"ח נוכל לראות כי בקיבוץ שימוש חורג לפל"ח לא יחייב בתשלום דמי שימוש בעוד שבעל נחלה ישלם עבור אותו שימוש דמי שימוש ודמי היוון בסך מאות אלפי ₪.
  • בקיבוץ לא ייגבו דמי שימוש עבור תקופת העבר בעוד שבמושב נגבים דמי שימוש עבור 7 שנים.
  • חבר קיבוץ שמבקש להתפרנס ולעשות שימוש בחלק מהבית לעסק לא יידרש לשלם דמי שימוש אם ביצע בעבר שימוש חורג וכן לא יידרש לשלם דמי היוון עבור השימוש המבוצע בבית המגורים לעסק בזמן שבעל נחלה יידרש לשלם דמי שימוש ודמי היוון מלאים.
  • אגודה שיתופית שהיא קיבוץ שמבצעת שימוש בשטח מבונה מעבר לקבוע בנוהל לא תידרש לשלם שימוש אם תסדיר את שטח המבנה בתוך שנתיים בעוד שבעל נחלה/אגודה יידרשו לשלם דמי שימוש בכל מקרה גם אם יתחייבו לבצע הסדרה.
  • ברור לכל מי שקורא שורות אלה, שאם קיבוץ יכול להשכיר בתי מגורים שלא שולמו בגינם דמי היוון ולא דמי שימוש, לא ניתן למנוע מבעל נחלה/אגודה להשכיר בית מגורים שנבנה בהיתר.
  • האבסורד רק הולך ומתחזק כאשר אנו נכנסים לעידן ההיוון ומנתחים את המצב המשפטי של בעלי הנחלות שמבקשים להתפרנס בכבוד מהנחלה המשפחתית לאחר ששולמו על ידם דמי היוון לרמ"י ועדיין לא יכולים להשכיר בית מגורים או מבנה לפל"ח.
  • בקיבוץ ניתן לעשות שימוש לפל"ח במבנים ללא תשלום דמי היוון או דמי שימוש, אך במושב עסקה לפל"ח תדרוש תשלום דמי שימוש עבור תקופת העבר וכן תשלום דמי היוון עבור הסדרת המבנה ולאחר שישולמו מאות אלפי ₪ ולעיתים יותר - לא ניתן יהיה להשכיר את המבנה!
  • המסקנה המתבקשת מהדיון ברשימה זו היא אחת ויחידה - השינוי כבר כאן - רק צריך להטמיע אותו בהחלטות החלות על בעלי הנחלות והעובדה שהוא לא נכתב בהחלטות עד כה למרות דרישות חוזרות ונשנות, לא מונעת את הזכות "מכללא" של בעלי הנחלות להשכיר בתי מגורים ומבנים לפל"ח שנבנו בהיתר ולהתפרנס בכבוד מהנחלה המשפחתית.
  • לפיכך, יש להמשיך ולפעול בכל דרך חוקית, באדיקות ולא להרפות, על מנת לתקן את האפליה בין הקיבוץ למושב, המתוארת ברשימה זו ובייחוד את האפליה רבת השנים בין המגזר הכפרי למגזר העירוני.



אביגדור לייבוביץ, עו״ד

משרד עורכי דין ליבוביץ מתמחה באגודות שיתופיות ומיסים.

דוא״ל: avigdor@lieblaw.co.il

רישום לחוזר השבועי של האיחוד החקלאי

שם* דואר אלקטרוני * טלפון נייד
חובה למלא רק את השדות המסומנים ב *

למאמרים בנושאים:

אגודות שיתופיות אזורי עדיפות לאומית אנרגיות מתחדשות ביטול עסקאות ומתן ארכות בית שלישי בן ממשיך בר רשות דהקואופרטיביזציה דיני עבודה דמי רכישה דמי שימוש הורשת זכויות החלטה 979 החלטה 1222 החלטה 1301 החלטה 1311 החלטה 1316 החלטה 1370 החלטה 1426 החלטה 1445 החלטה 1455 החלטה 1458 החלטה 1464 החלטה 1464 החלטה 1470 החלטה 1478 החלטה 1481 החלטה 1490 החלטה 1505 החלטה 1513 החלטה 1514 החלטה 1521 החלטה 1523 החלטה 1527 החלטה 1553 החלטה 1580 החלטה 1583 החלטה 1585 החלטה 1591 החלטה 3738 החלטה 4134 החלטה 4302 החלטות מועצת מקרקעי ישראל היוון היטל השבחה הסדרה הפקעות הקצאות מגרשים באזורי עדיפות לאומית הקצאות קרקעות חקלאיות הקצאת מגרשים הרחבות הרפורמה במקרקעי ישראל השכרת בתי מגורים התחשבנות מחדש התיישבות ותמ״ל זכויות בחלקת המגורים זכויות היסטוריות חוק ההתיישבות חכירה חכירה לדורות חקלאות יחידה שלישית יחידה שניה ירושת משק חקלאי מועצות אזוריות מים מים והשקיה מיסוי מיסוי דירה שלישית מיסוי מקרקעין מכירת נחלה משבצת משקי עזר משק עזר משרד החקלאות נזיקין נחלה עדיפות לאומית עובדים זרים עובדים זריםֿ פטור ממכרז פיצויי פיטורין פיצול נחלה פעילות לא חקלאית (פל״ח) קאופרטיבים קורונה קיבוצים קליטה קרקע רשות מקרקעי ישראל שיוך דירות בקיבוצים שימושים חורגים שינויי יעוד שעות עבודה תובענה ייצוגית תיירות כפרית תיקון 116 לחוק התכנון והבניה תכנון ובניה תמ״א 35

האיחוד החקלאי

דרך מנחם בגין 74 , תל אביב
תל אביב, 67215
טל: 03-5620621, פקס: 03-5622353
ליצירת קשר בדוא״ל

This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.