אגודה הינה סוג של תאגיד משפטי (cooperative), דהיינו התארגנות של חבר בני אדם המבקשים יחד לפעול לקידום מטרה משותפת וכך למעשה הוקמו הקיבוצים, המושבים השיתופיים, מושבי העובדים, הכפרים השיתופיים ועוד.

באגודה שיתופית רווחת החברים קודמת לרווח החברים, אך לא שוללת את קיומו וזאת בשונה מחברה שבה השאת ההון והרווח הינו המטרה המרכזית.

בעוד בחברה יכול להיות אדם אחד הבעלים של החברה וגם יכולים להיות בעלי מניות שחלקם בחברה שונה, הרי שבאגודה שיתופית בעיקרון לכל חבר יש אותן זכויות וחובות וכך גם זכויות ההצבעה באספה הכללית שהינה אישית. (ייפוי כוח מתאפשר רק במקרים ייחודיים).

שוני חשוב ונוסף הוא הניהול של האגודה ובדרך כלל הנהלת האגודה נבחרת לתקופה של שנתיים והמכהנים בה עושים זאת על דרך של התנדבות וללא כל תמורה כספית ויכולתם לקבל החלטות מחייבת לא פעם סיוע מקצועי של מומחים בתחומים שונים ובעיקר בתחום המשפט.

סיום שנה ותחילת שנה חדשה היא הזדמנות לבחון מחדש את התנהלות האגודה על מנת לרענן תחומים שבהם האגודה צריכה לבדוק את עצמה.

בימים אלה מחק בית המשפט המחוזי מרכז פניה של בעלת זכויות בנחלה לדון בערעור על ועדת ההשגות של רשות מקרקעי ישראל בשל העובדה כי הדיון בהשגות אלו צריך להתקיים בבית המשפט המחוזי, אך ביושבו כבית המשפט לעניינים מנהליים.

בתי המשפט לעניינים מינהליים הוקמו בישראל מכוח חוק בתי משפט לעניינים מינהליים, התש"ס-2000, במטרה להסמיך את בית המשפט המחוזי בכובעו הנוסף כבית משפט לעניינים מנהליים  לדון בעניינים מנהליים אשר בעבר נדונו בבג"ץ.

הקמת בית המשפט לעניינים מנהלים נבעה מהצורך להקל על בית המשפט העליון ביושבו כבית דין גבוה לצדק (בג"ץ) ולכן חוקק חוק בתי המשפט לעניינים מנהליים בשנת 2000 והקמת בתי המשפט לעניינים מנהליים הביאה להעברת סמכויות דיוניות בנושאים שונים מבג"ץ לביהמ"ש המחוזי ביושבו כביהמ"ש לעניינים מנהליים.

 הפ (מרכז) 20263-07-14 נורית פופר נ' רשות מקרקעי ישראל, פס״ד מיום 19/07/2019

הנהלת רשות מקרקעי ישראל פרסמה בימים אלה נוהל (B90/07) שכותרתו "הסדרת הפרות במגזר החקלאי".

מטרת העל של הנוהל היא הסדרת ההפרות, אם במסגרת עסקה ואם בהפסקה / פינוי במידה ולא ניתן להסדיר את השימוש או כאשר המשתמש מחליט לוותר על השימוש הלא מוסדר.

הסדרת ההפרות ככתוב בנוהל היא אינטרס של המדינה כמדינת חוק אך גם של בעל הזכויות החקלאי אשר אינו רוצה להיות מפר ואינו רוצה להיות תחת חשש מתמיד מצעדי אכיפה.

הנוהל קובע תהליך מובנה, מועדים, פישוט של תהליכים ומנגנון תימרוץ להסדרה בהסכמה ומחמיר לעת הגשת תביעה.

נוהל זה מאפשר למי שיש לו שימושים לא מוסדרים לנצל את ההזדמנות ולפעול להסדרת ו/ או הסרתם של שימושים שאינם מוסדרים על פי חוק או על פי החוזה מול רשות מקרקעי ישראל

בימים אלה קיבלה ועדת המשנה לערערים שליד המועצה הארצית לתכנון ובניה החלטה בסוגיה העוסקת בהמרת נחלות מתוכננות למגרשי מגורים, זאת בעקבות סירוב הועדה המחוזית לאשר את התכנית. (ערר(מטה)26/19)

רבים המתבלבלים ובצדק בין סוגיות תכנוניות וסוגיות קנייניות ופעמים רבות הסיבות לבלבול נובעות מסתירה בהחלטות שכן לא פעם גוף רגולטורי אחד מייצר החלטה שלא ניתנת ליישום בשל מגבלות שקובע גוף רגולטורי אחר.

אחרי שנים רבות שבהם הקפיאה רשות מקרקעי ישראל את איוש הנחלות במקום שבו קיימת פרוגרמה שלא מומשה, קבעה מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה 1445 שאיוש נחלות בכל אזורי הארץ יבוטל, למעט באזורי הנגב והגליל כמשמעותם בחוק רשות לפיתוח הגליל והחוק לפיתוח הנגב. לאחרונה אף התקבלה החלטה נוספת המצמצמת את איוש הנחלות רק למספר מצומצם של ישובים

ערר (מטה) 26/19 המועצה האזורית עמק חפר נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז מרכז, החלטה מיום 26/07/19

אזרחים רבים נחשפים לדרישות הכספיות של רשות מקרקעי ישראל כנגדם בגין שימושים לא מוסדרים, שכן רשות מקרקעי ישראל מנהלת 93% ממקרקעי המדינה והיא הלכה למעשה מהווה מונופול בתחום המקרקעין.

בימים אלה פרסמה רשות מקרקעי ישראל הודעה בעיתונות "בדבר הסדר הסתלקות בתובענה ייצוגית", פעולה הנדרשת על פי חוק תובענות ייצוגיות.

בימים אלה פרסם השמאי הממשלתי את פרק כ"ט לקווים המנחים המתמקד בהנחיות לגבי עריכת שומה לצורך חישוב דמי חכירה ו/או דמי רכישה בחלקת המגורים בנחלה.

אגף שומת מקרקעין מפיץ מעת לעת קווים מנחים הכוללים הנחיות וכלים שבאמצעותם השמאים הנדרשים לשום נכס מסוים יפעלו.

הרעיון כשלעצמו מבורך ויש בו גם כוונה ליצירת שפה אחידה, שכן שמאות אינה מדע מדויק וחשוב גם לציין ולברך שטיוטות של קווים מנחים מפורסמים להערות הציבור לפני שהם מפורסמים כקווים מנחים.

מתוך קריאת הקווים המנחים ולא בפעם הראשונה עולות רמיזות כי חלק מההנחיות חורגות מאמות מידה מקצועיות והן נכפות על השמאי הממשלתי ע"י רמ"י.

בימים אלה ניתן ידי ביהמ"ש העליון במסגרת הליך ערעור פסק דין הקובע כי מרכז מבקרים בחווה לגידול פרפרים אינה חקלאות שכן על פי חוק התכנון והבנייה בישראל מרכז מבקרים אינו דרוש במישרין לגידול בעלי החיים.

בכך מסתמך ביהמ"ש על חקיקה ארכאית של חוק התכנון והבנייה שבו לא קיימת הגדרה למושג חקלאות, אלא על דרך השלילה.

מדובר בפסק דין שניתן בהמשך לשרשרת פסקי דין אחרים שניתנו בשנים האחרונות ואשר כולם מתבססים על החקיקה הלא רלוונטית מלפני למעלה מחמישים שנה שבמהלכה החקלאות בעולם השתנתה ללא היכר ובישראל כמדינה מובילה בתחום בפרט.

שבעים שנה מאז שהוקמה המדינה ואין בחוק התכנון והבנייה סעיף המגדיר מהי חקלאות בישראל למרות היותם של חקלאי ישראל מהמובילים בעולם.

רע״פ 896/19 אילן בן יוסף נ׳ הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון ואח׳, פס״ד מיום 28/05/2019

בימים אלה פסק ביהמ"ש לענייני משפחה בנצרת פסק דין חשוב שמתמקד בשאלה האם סכום הפיצוי שאח חייב לשלם לאחיותיו לפי סעיף 114 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965, ייגזר לפי "שווי נטו" של הנחלה, קרי לאחר ניכוי דמי הסכמה, מס שבח והיטל השבחה או שמא ייגזר לפי "שווי ברוטו" של הנחלה כפי שהדבר הוערך על ידי שמאי.

הכרעה זו חשובה שכן ידוע כי בעת מכירה של נחלה לצד ג' הניכויים בגין המסים השונים מפחיתים את ערך הנחלה בארבעים עד חמישים אחוזים.

כבוד סגן הנשיא, השופט אסף זגורי התמקד בפסק דין (ת"ע 69253-05-18 א.פ. ואח' נ' י.פ) בשאלה חשובה זו שעולה רבות בשנים האחרונות במצבים דומים בדבר פרשנותו של סעיף 114 לחוק הירושה.

דו"ח מבקר המדינה האחרון (69ב)  שהוקדש בין היתר לסוגיית פערי התיווך של פירות וירקות בישראל מצייר תמונה עגומה לאוזלת ידם של משרד החקלאות ואוצר ולמעשה לפי דו"ח לא קרה דבר מאז שהוחלט על ידי הממשלה ב-2001 לטפל בסוגיית יוקר המחיה.

כבר ב-2001 בעקבות גל המחאה החברתית הוקמה ועדת טרטננברג שגילתה מה שהיה ידוע לכל כי אחד הכשלים ביוקר המחיה הוא כשלי התחרות.

בעקבות המלצות ועדת טרטנברג הוקמה ועדת(ועדת קדמי) וזו המליצה ביולי 2012 לעודד הקמת שוקי מזון מקומיים ולעודד מכירה ישירה של תוצרת חקלאית לצרכנים.   כמו כן המליצה הועדה להשלים את כל ההליכים להקמתו של שוק סיטונאי חדש לפירות וירקות שיבוסס על פיקוח ממשלתי.

על פי הדו"ח בדיקה שעשה משרד החקלאות ב-2015 מעלה כי המבנה הריכוזי במקטע הסיטונאי והקמעונאי בשוק הפירות והירקות הטריים למול החקלאים יוצרים יחסי כוחות לא שווים בין החקלאים לבין המשווקים הגדולים העלולים לפגוע בחקלאים.

בימים אלה התקבלה החלטה של בית המשפט המחוזי בחיפה למתן צו מניעה זמני האוסר על רשות מקרקעי ישראל למנוע מחברי אגודת עובדי אדמה בגן השומרון המבקשים להצטרף להסדר המיטיב ואשר ממלאים אחר הוראות ההחלטות, את ההצטרפות להסדר המיטיב.

אגודת עובדי אדמה בגן השומרון הגישה תביעה למתן פסק דין הצהרתי, שבו יוצהר כי האגודה הינה הבעלים של פרדס בשטח של כ-78 דונם, בשיעור של 88% מזכות הבעלות או לחילופין יוצהר כי האגודה זכאית להמשיך לחכור את הפרדס בחכירה לדורות וכן להצהיר כי האגודה זכאית ל-88% או כל שיעור אחר שיקבע ביהמ"ש מכל הכנסה או הטבה שתקבלנה הנתבעות קק"ל ורמ"י כתוצאה משיווק המקרקעין שבהם מצוי הפרדס לצדדים שלישיים.

הפרדס הינו חלק ממשבצת האגודה שטוענת כי חלקה זו נרכשה לפני עשרות שנים על ידי האגודה בטרם הועברה לקק"ל.

לאור הגשת התביעה נוקטת רמ"י במדיניות שבמסגרתו היא מסרבת באופן גורף להעניק שירותים בסיסיים לחברי האגודה, גם בעניינים שאינם קשורים כלל לתביעה והיא מנמקת זאת בכך ש"מדיניות הרשות אינה מאפשרת החלת החלטות מיטיבות מקום בו מתערערים הכללים הרגלים החלים על נחלות ונבחן מחדש טיב היחסים שבין הרשות לבעל הזכויות"

מדיניות זו של הרשות, הינו מעשה בריונות של מונופול שמנהל מעל 90% ממקרקעי ישראל ואשר במקום לנהוג במדיניות של ריסון היא מנצלת את כוחה על מנת למנוע מהאזרח לפנות לערכאות בסוגיות שונות.

ת״א (חיפה) 43236-00-17 אגודת עובדי אדמה בגן השומרון, כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע״מ נ׳ קרן קיימת לישראל ואח׳, פס״ד מיום 19/02/2019