נכתב על ידי:מיכי דרורי
11/03/2010 13:41 

ביום 26.1.10 פרסם בית המשפט העליון פסק דין בערעור שהגישה חברת הבניה פרידמן חכשורי נגד מנהל מיסוי מקרקעין באזור תל-אביב. ומעשה שהיה כך היה: מינהל מקרקעי ישראל פרסם בזמנו מכרז לפינוי ובינוי של שטח קרקע ב"שכונת הארגזים" בתל-אביב. על הזוכה במכרז היה להתחייב לשלם למינהל סכום עבור הקרקע, וכן להתחייב לפנות את הפולשים שתפסו חזקה באותה חטיבת קרקע, ובתמורה יהא זכאי להקים ולשווק במקרקעין אלה פרוייקט של מאות דירות ואלפי מטרים רבים של שטחי מסחר.

בסופו של יום, זכתה חברת פרידמן חכשורי במכרז, תמורת סכום סמלי ממש של כ - 1.3 מיליון ₪. דא עקא, שעל עסקת רכישה כזו יש צורך לשלם מס רכישה. מס הרכישה מחושב כאחוז משווי העסקה. רשויות המס סירבו להכיר במחיר ששולם למינהל כשווי העסקה, וטענו כי למחיר ששולם יש צורך להוסיף גם את עלות פינוי הפולשים, שהוערכה על ידם בסכום של כ – 100 מיליון ₪. על שומה זו ערערה חברת פרידמן חכשורי בפני ועדת ערר, וערעורה נדחה. על דחיה זו ערערה החברה בפני בית המשפט העליון, וכעת נדחה גם ערעור זה.

עובדות המקרה, מעלות מספר שאלות ותהיות, הן במישור הכלכלי, הן במישור הציבורי והן במישור הצדק החלוקתי:

1. אם החלק מערך הקרקע שמקבלת המדינה (באמצעות מינהל מקרקעי ישראל) בגין העיסקה הנו רק 1% משוויה הכולל, כאשר 99% מערך הקרקע שייך לפולשים, מדוע היה צריך מלכתחילה לפעול לסילוקם של אלה, במקום לאפשר להם בעצמם להתקשר עם יזם להקמת הפרויקט? סביר להניח שכך היה ניתן לקבל תשלום גבוה יותר בגין הקרקע מהיזם שהיה מתקשר עם אותם תושבים מרצונם, ולא כמי שבא לפנותם. כך גם היו נחסכות כל ההוצאות של הכנת המכרזים, המאבקים המשפטיים, התכנון וכד', שהיו נופלות כולן על כתפי התושבים והיזם. יש להניח שבפועל, הוצאות אלו שהוציאו המינהל והעיריה היו גבוהות בהרבה מהסכום הזעום שקיבל המינהל במכרז.
2. לחילופין, ניתן היה להחיל על המתחם את העקרונות שמחילים כיום על פרויקטים של פינוי בינוי מרצון בערים השונות, בהם נהנים הן הדיירים והן היזמים מפטור מלא מתשלום למינהל ומתשלום מסים, וזאת כחלק מהרצון לעודד את הציפוף וההשבחה של הבניה העירונית.
3. על בסיס נתונים אלה, בכמה ניתן להעריך מבחינה כלכלית את שווי השמירה על הקרקע, דהיינו, את שווי השירות של מי ששמר על שטחי קרקע פתוחים במשך שנים רבות, כך שכאשר הגיע המועד לפתח אותם, הם היו פנויים מפולש כלשהו?
4. במישור הצדק החלוקתי, קשה להסביר כיצד נותן בית המשפט העליון את ידו למתן פיצוי לפולשים בגובה של 99% מערך הקרקע, כאשר במקרה אחר (בג"צ "הקשת המזרחית" המפורסם), פסק אותו בית משפט עצמו כי פיצוי לחקלאים (שאחזו כדין בקרקע ועיבדו אותה עשרות שנים), בגובה של 27% בלבד, הנו בלתי סביר ובלתי מידתי – ולכן פסול. ויודגש כי מקרה זה אינו בודד, אלא מעשה שבשגרה, שהרי החלטת ממ"י בדבר "פינוי שטחים" שמספרה 531, קובעת במפורש כי "השתתפות המינהל בפינוי מחזיקים ומטרדים לא יעלו מעבר ל 80% מהשווי המלא של הקרקע כפנויה על סמך אומדן או שומה...השתתפות המינהל בפינוי מחזיקים מעבר ל- 80% משוויה המלא של הקרקע כפנויה תחייב אישור ועדה שתמונה ע"י מנהל המינהל".
5. האם יתכן כי ההפרש העצום בשיעור הפיצוי בין פולשים לבין חקלאים שמאשר שמקובל על בית המשפט מקורו בחשש כי ישנן אוכלוסיות של פולשים אשר הפינוי שלהם ילווה במעשי אלימות, בעוד שכאשר מדובר במגזר החקלאי חשש כזה אינו קיים? האם יש כאן מסר סמוי לחקלאים "להיטיב דרכם" אם הם מחפשים פיצוי סביר עבור הקרקעות המופקעות מהם?

אכן, שאלות רבות – ותשובות, מי יתן?

קישור הפנייההדפס/י

Tags:

Categories:

מיקום: Blogsהבלוג של מיכי דרורי