נוב22נכתב על ידי:דודו
22/11/2008 16:10 
שוק המקרקעין בישראל אינו שוק משוכלל ודומה יותר לזה הנוהג, כפי שידוע לנו, רק בעוד שתי ארצות בעולם – קובה וצפון אפריקה.
מינהל מקרקעי ישראל המנהל למעלה מ – 90% מאדמות המדינה – פועל כמונופול בעת שיווק הקרקע – וכדרכם של מונופולים פועל בצורה לא יעילה ושרירותית. יתר על כן הוא מהווה אורגן רב תכליתי בשמשו גם כרשות מחוקקת שמקבלת החלטות, גם כרשות מבצעת כמשווק הקובע מחירים וכד' וגם כרשות שופטת שממנה ועדות ערר למיניהן.
ביד אחת הוא זה שמכתיב למעשה את היקפי הפיצוי הראויים בגין ה"רכישות הכפויות" – דהיינו את סכומים הפיצויים בגין ההפקעות. וביד השנייה כמנהל הקרקע הוא זה שמדריך ומנחה את הגופים הממשלתיים הזקוקים לקרקעות, כמה לשלם ולא פעם מתערב בתפקידן של רשויות אחרות כמו למשל מנהל התכנון במשרד הפנים, או הרשות לתכנון במשרד החקלאות.
עתודת קרקע רבות מוחזקות בידי ההתיישבות, חלקה עוד טרם הקמת המדינה, ורובה עוד בטרם הקמת ממ"י.
יש לזכור כי מרביתן של קרקעות העלייה הראשונה הועברו לבעלותם של המתיישבים ע"י הברון רוטשילד, זאת בשונה ממתיישבי העלייה השנייה ואילך שתפישתם הייתה כי הקרקע שנקנית על ידם בדם יזע ודמעות, תשמש אותם בחכירה אך הבעלות עליה תישאר בידי קרן הקיימת, זאת כתפישה ערכית של "אל –קרקע".
אף אחד מהמתיישבים לא פילל שיום אחד ישמעו טיעונים המפקפקים בזכויות המתיישבים על אדמותיהן.
תפישת המינהל בשנים האחרונות היא שמדובר בפיקדון זמני, שהגיעה העת להשיבו לידי המדינה ואחת הדרכים לכך, היא קביעת שיעורי פיצוי מגוחכים, עת מופקעות האדמות החקלאיות.
גם השמאי הממשלתי, האמור להתבסס על הכלל של "קונה מרצון ומוכר מרצון" הושפע מאווירה זו בהצעת טיוטה "שומת שווי בשימוש למקרקעין חקלאיים".שפורסמה להערות הציבור, בימים אלה.
מינהל מקרקעי ישראל על פי חוק מינהל מקרקעי ישראל (1960) אמור לבצע מדיניות קרקעית שנקבעת ע"י מועצת מקרקעי ישראל, שגם אמורה לפקח על פעולותיו.
סוד ידוע הוא כי המצב בפועל הפוך, שכן באופן מעשי חברי המועצה אינם יוזמים מדיניות, אלא רק מאשרים אותה, ואין בידיהם כלים לפקח על המדיניות או לבדוק את השלכותיה, דבר שכל חברה כלכלית קטנה נדרשת לעשות.
רק לאחרונה נודע כי למרות החלטות ממשלה רבות לחזק את הפריפריה וגם באמצעות אכלוסה, קיימת הגירה שלילית. ולתופעה זו עוד יהיו השלכות קשות על החברה הישראלית. ואחד הגורמים המרכזיים לעיכוב פיתוחה של הפריפריה הוא מינהל מקרקעי ישראל, זאת בשל סרבול בהחלטותיו, בירוקרטיה אין סופית, עלויות בלתי סבירות, וויכוחים אין-קץ עם החוכרים.
כל עסק נדרש ליעילות, אבל אולי זה מוגזם לצפות לכך משירות ציבורי בישראל, אך זה לא מפתיע שאין אף גורם שמסנגר על התנהלות המינהל שכן פקידיו קנו לעצמם את השם הלא מחמיא בפועלם ודרך התנהלותם.
להלן מס' נקודות המבהירות את עמדתנו:
מדיניות מועצת מקרקעי ישראל מתחלפת חדשות לבקרים, דבר חמור בפני עצמו. עובדה שאינה מאפשרת תכנון ואפילו לטווח קצר. אינה מאפשרת לערוך שומות כראוי, מאחר ששמאים נוהגים לבצע הערכה ולציין במודגש שהיא נכונה לנקודת זמן נוכחית. ועוד לא דיברנו על הניסוח ה"עמום" של ההחלטות, שמותירות מקום לפרשנויות רבות, ועקב כך לוויכוחים אינספור, המביאים את הצדדים לדיונים אינסופיים בבתי המשפט.
במישור משפטי יש להתייחס לפיצוי על הפסקת זכות חכירה כאל "פיצוי השבה" , שנועד לפצות על שינוי מצבו הנוכחי של החוכר לרעה. החוכר היה רשאי להסתמך על כך שעומדות לרשותו זכויות חכירה ואפשרויות פרנסה מהחקלאות. כל פגיעה באינטרס ההסתמכות של החוכר מזכה את החוכר בפיצויי השבה. הפיצוי הוא במתן קרקע חליפית שיש בה אפשרויות שימוש קרובות ככל אפשר לאפשרויות הקיימות או בלית ברירה פיצוי בכסף. על כן, השומה צריכה להתייחס לנתון כמה יעלה לחוכר לרכוש זכויות חכירה במקום אלו שנלקחו ממנו.
לדוגמא: המינהל הפקיע נחלה או שטח חקלאי במושב מסוים. והשומה שתתבצע תהיה על בסיס השאלה - כמה יעלה לבעל הנחלה לרכוש נחלה אחרת או שטח חקלאי חליפי , ללא שייגרם לו נזק כספי
זאת בדומה לדייר מוגן בעסק המתבקש לפנות את מקומו והוא מקבל פיצויים הכוללים גם רכישת מקום חילופי +כל הוצאות ההעברה וההתאמה, עד שהעסק יחזור לפעול כמקודם.
לסיכום, מדינה שבה מרבית קרקעותיה מנוהלות לכאורה ע"י רגולטור שידו האחת קשורה בידי היועץ המשפטי לממשלה, וידו השנייה קשורה לשני השרים הנדרשים לחתום על החלטותיו, מה הפלא שמדובר בגוף מוגבל ומסורבל בלשון המעטה.
הנזק בהתנהלות קלוקלת זו על כלכלת המדינה הוא עצום וקשה לכמת אותו., אך את המחיר משלמים, כרגיל, רק האזרחים הנזקקים לשירותי מינהל מקרקעי ישראל, ולא פקידיו הבכירים הנושאים בנטל האחריות באשר לפעילותו הלא יעילה.
דודו קוכמן - מזכ"ל האיחוד החקלאי
משה ברנע – שמאי מקרקעין וחבר הנהלת עמותת אדמתי