הוסף למועדפים
מפת אתר
קישורים
יצירת קשר
יום שלישי 21 אוקטובר 2014
  צפייה במאמר

מאמרים אחרונים | מדורים | חיפוש | RSS

שידוד מערכות בחישוב דמי הסכמה לבעלים – בעת העברת זכויות בנכס שטרם הוון / אפרת ואש, עו"ד

פורסם ב- 13 במאי 2012

לאחרונה, ולאור פסק-דין בבג"ץ 5889/08 עזבון רבקה פורמן ז"ל, אשר אושרר בדנג"ץ 8212/11 בחודש פברואר האחרון, על כל מוכר נחלה חקלאית בישראל לבחון בשבע עיניים את תחשיב דמי ההסכמה שקיבל מאז מממ''י. אם לא מיושם פסק-הדין, יש לדרוש תיקון התחשיב. במקום תחשיב המבוסס על התוספת הראשונה של החלטה 534, חובה לדרוש חילוץ ערך ה"קרקע" משווי העסקה ברוטו. רק 1/3 מערך ה"קרקע" האמיתי סביר כי יהווה דמי-הסכמה, לפי פסק-הדין. זאת, אף אם לשון החלטת מועצת מקרקעי ישראל 534, אשר היא הבסיס היחיד לגביית דמי ההסכמה בנכס מסוג זה (לא מהוון), לא תוקנה עד עתה.

עד לאחרונה, ומאז ניתן פסק-הדין בעניין מנהל מס שבח נ' דבורה אביב בשנת 2006 (עיין רשימת הח"מ אז בעתון גלובס ביום 9.11.2006), לא נדונה במסגרת עתירה לבג"ץ סוגיית תשלום דמי הסכמה לבעלים, אגב העברת זכויות בנכס מקרקעין על-ידי המחזיק, בין אם חוכר ובין אם בר-רשות. אף בפרשת אביב, דמי ההסכמה נדונו רק אגב סוגית חישוב מס שבח של נכס לא מהוון במקרקעי ישראל, מהסוג של "נחלה חקלאית".

יש לזכור, כי דמי ההסכמה הם תשלום-חובה לבעלים, כתנאי-סף להעברת זכויות בנכס הרשום בספרי הבעלים. שיעורם הוא התשלום הגבוה ביותר זה שנים רבות בעת העברת נכס לא-מהוון. הבעלים, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל אשר יכונה כאן "ממ"י", נוהג לפטור כל נכס, ששילם את כל דמי החכירה השנתיים מראש (זהו ההיוון) - מתשלום דמי ההסכמה, בעת העברת החכירה המהוונת לחוכר חליפי, במהלך תקופת החכירה. פטור זה הוא התמריץ העיקרי בדור האחרון לביצוע היוון חכירה במקרקעי ישראל.

הנתונים האמפיריים במציאות מעידים כי מרבית המרחב העירוני במקרקעי ישראל כבר זכה להיוון. כך, חוכרים עירוניים אינם חשופים עוד לחיוב עתידי בדמי-הסכמה לבעלים בעת העברה לצד ג'.

לעומתם, בעשרות אלפי נכסים במרחב הכפרי, בעיקר "נחלות חקלאיות", באופן עקבי ובמשך עשרות שנים הבעלים אינו כורת עם הזכאים לחכירה שם חוזי חכירה אישיים. לכן, לא מתאפשר היוונם, אפילו באופן חלקי, כגון לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 979 גם לאחר שהפכה ל-1155, ואף לא לאחר התיקון המהותי בקיץ 2009 של חוק מינהל מקרקעי ישראל, וגם לא מאז הכשיר בג"ץ ההחלטה הנ"ל בפסק-דין ידוע ביוני 2011 (פרשת פורום הערים). יצויין, כי גם אם יבוצע ההיוון בנחלות, הרי הוא חלקי ביותר, והחוכרים שם ימשיכו להיות חשופים לדמי הסכמה, בחלק הבלתי-מהוון לעולם (מרבית הנחלה), ולחיוב חליפי לדמי הסכמה בשם "דמי רכישה", שיוטל אוטומטית כתשלום–חובה בעתיד, בעת העברת זכויות אף בנחלה מהוונת-לכאורה בחלק המגורים הקיים בה.

במילים אחרות, נכסים אלו ימשיכו להיות חשופים גם בעתיד לחיוב בדמי הסכמה, בשם כזה או אחר, כאשר החוכר/בר-הרשות ימכור את הנחלה לחוכר חליפי בעתיד. לפיכך, הסוגיה עדיין אקטואלית גם כלפי העתיד.

לכן בימינו, סוגית תשלום דמי-הסכמה לבעלים בעת מכירה - נוגעת בעיקר לעשרות אלפי נחלות החקלאיות במרחב הכפרי. על רקע זה, חשוב להביא לתודעה כי לפני כמחצית השנה בית-המשפט הגבוה לצדק, בהרכב השופט (כתארו אז) גרוניס, השופט פוגלמן והשופט עמית, קבע בפסק-דין חדש זה כמה קביעות חשובות, תוך דחיית העתירה משנת 2008 נגד החלטת המועצה 534 (אליה הצטרפו עד פסק-הדין עוד עותרים) שתקפה את חוקתיות, חוקיות, וסבירות ההחלטה, אשר היא הבסיס הפוזיטיבי היחיד להטלת דמי ההסכמה בנכסים בלתי-מהוונים במקרקעי ישראל. היא ולא חקיקה ראשית או משנית. פסק-הדין אושרר לפני כחדשיים בעתירה לדיון נוסף ע"י הנשיאה (אז) ביניש (דנג"ץ 8212/11).  ראוי כי קביעות אלו יובאו לידיעת הציבור, והן:

(א)    השבת דוקטרינת התקיפה העקיפה ליחסי חוכרים עם ממ''י - חוכר או בר-רשות בנכס לא מהוון, אשר כדי לבצע את עסקת המכר לצד ג' נדרש ע'י ממ"י בשם הבעלים לשלם דמי ההסכמה, זכאי מעתה להגיש תביעה אזרחית מתאימה, ונקבע כי זכותו לתקוף בבית-המשפט האזרחי גם את הפן  הציבורי-עקרוני, במסגרת הסמכות הנגררת של בית-המשפט האזרחי. החלת דוקטרינה ותיקה זו נדחתה עד כה בבתי-המשפט האזרחיים על תקיפת החלטות מועצת מקרקעי ישראל. מדובר במהפך לעומת עמדתה המסורתית של פרקליטות המדינה ומחוזותיה, שאומצה בעקביות עד אז ע"י בתי-המשפט האזרחיים עצמם. כמובן, גם מי שכבר שילם לבעלים את דמי ההסכמה, זכאי כעת להגיש תביעה אזרחית כזאת. המסר של בית-המשפט לנציגי הבעלים הציבוריים, גם בדיון על-פה שקדם למתן פסק-הדין, הוא כי עליהם להתמודד עם עשרות הליכים אזרחיים מסוג זה, ללא עילה לטעון יותר להעדר סמכות עניינית אזרחית תוך הפנית הליכים כאלו לבית-המשפט הגבוה לצדק כדי לרכז את כל התקיפות. בג"ץ לא מוכן עוד "לעשות את העבודה" במקום השופטים האזרחיים. המשתמע הוא כי על מועצת מקרקעי ישראל לשקול מעתה כפליים את החלטותיה, לפני פגיעה בזכויות הפרט, והמשך התמודדות עם עשרות תקיפות עקיפות מבוזרות בבתי-משפט אזרחיים לערכאותיהם לאורך המדינה.

(ב)     נקבע כי החלטה 534 היא חוקית – תוך הפניה דווקא לפסיקה אזרחית קודמת, למרות שזהו ההליך הבג"צי הראשון התוקף באופן חוקתי את ההחלטה דנן. לא נערך בהזדמנות זו ניתוח חוקתי עדכני של ההחלטה, למרות שהעתירה המקורית והעתירות המצטרפות פירטו שלל טענות חוקתיות. במקום זאת, העותרים הופנו במפורש להליך האזרחי, לרבות לשימוש בתקיפה עקיפה ציבורית-עקרונית. יצויין, כי בפסק-הדין האזרחי הידוע ביותר בנוגע לדמי הסכמה, בפרשת וייראוך נ' מינהל מקרקעי ישראל, קבע שם כב' השופט ויתקון כי החוכר שם פנה תחילה בעתירה לבג"ץ, והופנה להליך אזרחי. אגב, אותה עתירה לא פורסמה כלל, ואותרה לצורך ניהול העתירה של משפ' פורמן. התברר, כי וייראוך לא העלה בעתירתו אז טענות חוקתיות, אלא חוזיות בלבד, ובמפורש נמנע מתקיפת החלטת המועצה התקפה אז. גם בהמשך, לא העלה טענות חוקתיות אלא רק בשלב הערעור האזרחי, ולכן איחר שם את המועד. כב' השופט לנדוי קבע שם כי מדובר בתשלום חובה הדומה למס שבח, וקרא למחוקק להתערב. כל זה היה בשנת 1970. המחוקק לא התערב מאז ועד היום. הבחינה הציבורית-עקרונית נותבה כעת ע"י בג"ץ להליך האזרחי, מכח סמכות בגררא. נותר להמתין ולהווכח בתוצאות הליכי-ההמשך האזרחיים של העותרים השונים.

(ג)      נקבע כי סבירה היא נוסחת דמי ההסכמה בהחלטה 534 המבוססת על "שליש מעליית ערך הקרקע" – ונוסף על כך, מוכר נחלה הסבור כי קיימות בידיו עילות להקטנה של אחד או יותר ממרכיבי הנוסחה, זכאי לטעון לכך במסגרת ההליך האזרחי הרלבנטי. דומה כי כאן חידש בג"ץ את החידוש העיקרי, בנוגע למכירת נחלות: לפי לשון החלטה 534 עצמה אכן הנוסחה לחישוב היא 1/3 מעליית ערך הקרקע. אך, מועצת מקרקעי ישראל הוסיפה שם "תוספת ראשונה" המיוחדת רק לנחלות חקלאיות. נוסחת חישוב דמי-ההסכמה שם שונה לחלוטין מהנוסחה הסבירה דלעיל. זאת, למרות ש"מכירת נחלה" פירושה מכירת חבילת זכויות שונות: חלקת המגורים לרבות הפיתוח והבינוי הקיים, זכויות בניה לפי תב"ע שטרם נוצלו, קרקע חקלאית, זכאות מינהלית לתעסוקה לא חקלאית (פל"ח), פוטנציאל קולקטיבי-אגודתי לנדל"ן, ועצם חברות מוכר הנחלה באגודה. נמחיש: 

סברה שמאית נפוצה היא, כי באופן גס ערך ה"קרקע" המחולץ משווי כולל ברוטו של נכס מפותח ומבונה, בניכוי מרכיב מוניטין מיקום הנכס (אין נחלה במושב שובה בנגב דומה לערך נחלה במושב רשפון בשרון, כידוע) הוא שליש (1/3) משווי הנחלה בשוק החופשי, לפני ניכוי מיסים ותשלומי חובה, וללא המע"מ החל על המוכר.

לעומת זאת, התוספת הראשונה להחלטה 534 מונעת חילוץ ערך "קרקע" שמאי אמיתי משווי העסקה ברוטו. במקום זאת, נקבע חיוב פרוגרסיבי בדמי-הסכמה, בשתי מדרגות, המבוססות על כל ערך העסקה ברוטו כלפי צד ג', כולל מוניטין המיקום, ואף כולל ערך חברות המוכר באגודה השיתופית המקומית. במדרגה הראשונה, אם שווי הנחלה ברוטו אינו עובר אותה, דמי ההסכמה יעמדו רק על 2% מהעסקה. מדרגה זו זכתה לשם היחודי "ערך יסודי מזערי" ומגלמת לדעת הבעלים את השקעות המוכר במחוברים (כולל בית-המגורים). אין זו ה"קרקע" שבעסקה. ערך מדרגה זו עומד כיום על 588,700 ₪ בלבד (לאחר עדכון מ-1.1.2012). במרבית הארץ ערך כזה הוא בגדר בדיחה כלכלית. מעטות הנחלות אשר שוויין ברוטו בשוק החופשי נמוך מ-1,000,000 ₪, אפילו בפריפריה.

לעומת זאת, במדרגה השניה, כל עסקה בנחלה אשר ערכה ברוטו עולה על הערך היסודי המזערי המגוחך, מחוייבת בגין דמי-הסכמה, בשליש מכל שקל נוסף המתקבל מצד ג'. כלומר, שליש מיתרת שווי העסקה ברוטו, ולא שליש מערך הקרקע המגולם במכלול העסקה.

כעת, ולאור פסק-הדין בבג"ץ 5889/08, על כל מוכר נחלה לבחון בשבע עיניים את תחשיב דמי ההסכמה שקיבל מאז מממ''י. אם לא מיושם פסק-הדין, יש לדרוש תיקון התחשיב. במקום תחשיב המבוסס על התוספת הראשונה של החלטה 534, חובה לדרוש חילוץ ערך ה"קרקע" משווי העסקה ברוטו. רק 1/3 מערך ה"קרקע" האמיתי סביר כי יהווה דמי-הסכמה, לפי פסק-הדין.

לסיכום הניתוח היישומי: אם באופן שגרתי ערך ה"קרקע" המחולץ באופן שמאי אמיתי מעסקת מכר נחלה מפותחת ומבונה עומד על שליש משווי העסקה ברוטו, אזי שליש מערך ה"קרקע" הוא באופן סכמטי תשיעית (1/9) משווי כל העסקה ברוטו. זאת, לעומת 1/3 משווי העסקה ברוטו, שמעבר לערך היסודי המזערי של פחות מ-600,000 ₪ כיום, לשיטת ממ''י.

המחשה מספרית: אם נחלה במושב מבוקש בשרון, שוויה ברוטו בשוק החופשי הוא כ-15 מיליון ₪, ההפרש בסכומי דמי-ההסכמה, בין יישום פסק-הדין דלעיל לבין יישום התוס' הראשונה להחלטה 534 הוא  - בין 1,666,666 ₪ במקרה הראשון, לבין 4,815,540 ₪ במקרה השני, בערך פי שלוש. הפרש זה של 3,148,873 ₪ יישאר בכיסו של המוכר.

לעניות דעת הכותבת,אף אם באופן זה יוקטן סכום הניכוי היחסי של דמי ההסכמה ממס השבח המוטל על החלק של הקרקע החקלאית בעסקת המכר לפי הלכת דבורה אביב, בדרך כלל ערך החסכון בדמי ההסכמה יעלה על ערך החסכון במס שבח, אילולי ייושם פסק-הדין על העסקה.

ההיבט הנורמטיבי: פסק-דין זה המאושרר בדיון נוסף, גובר נורמטיבית על כל החלטה או הנחיה מינהלית כגון החלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל, אף אם טרם טרחה המועצה לתקן את לשון ההחלטה, או לבטל את התוספת הראשונה של החלטה 534 בנוגע לנחלות. יוזכר,כי באופן שונה מהמחוקק הראשי, אין המועצה מוסמכת להחליט "החלטות עוקפות בג"ץ".

רשימה קצרה זו אינה עוסקת בהיבטים נוספים רלבנטיים, כגון: ספק-החוקיות בגביית מע"מ ע"י ממ"י על דמי ההסכמה (בג"ץ לא עסק בטיעונים הרלבנטיים בפניו) למרות שהמוכר משלם מע"מ על חלק ה"קרקע החקלאית" בנחלה ישירות למע"מ ולמרות העדר תמורה כלכלית מצד ממ"י בעת העברת החכירה לצד ג', ובאפשרויות השמאיות הנוגעות לחילוץ ערכים נוספים שאינם "קרקע" משווי העסקה ברוטו, כגון מוניטין הישוב (מיקום הנכס), ערך החברות באגודה (יש אגודות שערכי החברות בהן עולים מהותית על 106,600 ₪ בהם מכיר ממ''י כבר-ניכוי בתוספת הראשונה של החלטה 534), השוואה לערכי "קרקע" מאותו סוג שקבעה המועצה בהחלטות אחרות לצרכי פיצוי החוכר בעת חיובו בהשבת מוחכר בעקבות שינוי יעוד, ועוד.

הכותבת מתמחה בדיני מקרקעי ישראל, אגודות שיתופיות, תכנון ובניה, רשויות מקומיות, ומייצגת את העותר בבג"ץ 5889/08 ועותר נוסף שהצטרף בהמשך.

 

| שלח/י לחבר/ה

הקטגוריות בהן מופיע : קרקע, מינהל מקרקעי ישראל, התיישבות

תגובות

בשלב זה אין תגובות למאמר - היה/י ראשון להגיב

הוסף/י תגובה

שם הכרחי

כתובת דוא"ל הכרחית